대만 임대 시장의 개인 계약과 법인 계약 차이에 대해

 이 글은 법인 계약을 희망하시는 세입자 분들을 위한 내용입니다. 해당되는 세입자 분들은 이 글을 읽어보시고 대만 매물 임대 시장의 현실을 파악하신 다음에 원래 희망하신 대로 법인 계약이 가능한 매물을 찾으실 것인지 개인 계약으로 변경해서 찾으실 것인지 말씀해주세요.

①    대만 임대 시장에서는 법인 계약이 개인 계약보다 장벽이 높다

일본에서는 법인이 개인보다 신용도가 높기 때문에 개인 계약이 가능한 매물은 법인 계약도 가능한 것이 일반적입니다. 회사 신용도가 극단적으로 낮거나 매물을 사무실로 이용하고 싶은 경우, 혹은 집주인이 법인 계약을 원치 않는 경우를 제외하면 기본적으로 개인 계약 가능≦법인 계약 가능이라고 할 수 있을 것입니다. 그러나 대만에서는 이것이 정반대이며 법인 계약이 가능한 매물은 전체의 5%에도 미치지 않습니다.

②    대만의 집주인들이 법인 계약을 하지 않는 이유

 이유는 간단합니다. 한마디로 말하자면 세무 관계입니다. 한국 분들은 이상하게 생각할 수도 있지만 대만에서는 임대 수입을 소득으로 신고하지 않는 집주인이 대부분을 차지합니다. 실제로는 임대로 수입을 얻고 있지만 표면상으로는 주거용이나 공실 상태라는 것으로 해서 수입을 신고하지 않습니다. 그런데 법인 계약을 하게 되면 세입자 측이 경비로 월세를 계상하기 때문에 국세국(한국의 국세청에 해당)은 집주인이 수입을 얻고 있다는 사실을 알게 되어 과세할 수 있습니다. 수입을 신고하지 않는 집주인이 많다는 사실은 정부도 파악하고 있지만 과도한 단속으로 부동산 투기 등이 일어나게 되면 대만 경제에 영향을 미치기 때문에 어느정도 눈 감아주고 있다는 것이 현실입니다.

또한 예외적으로 월세가 비싼 매물(원룸의 경우 4만 대만 달러/월 이상)은 법인 계약을 해주는 경우가 많습니다. 이는 월세가 비싼 매물은 개인 세입자를 구하기가 어려워 사택으로 이용하는 법인 세입자를 구하는 것이 더 현실적이기 때문입니다. 따라서 고급 매물에 관해서는 법인 계약에 대한 걱정을 많이 안 해도 됩니다. 다만 2~3만 대만 달러 대는 상의할 필요가 있으며 개인 세입자를 쉽게 구할 수 있는 월세 1만 대만 달러 대의 매물의 대부분은 법인 계약이 불가능하다고 봐도 됩니다.

③    법인 계약을 집주인에게 부탁하는 방법

 법인 계약을 못하는 이유가 세금 부담이라면 그 세금을 세입자가 부담하는 것이 가장 간단한 방법입니다. 집주인도 세금 부담이 없다면 법인 계약도 나쁘지 않다고 생각할 것입니다. 그러나 세금을 부담하기만 하면 모든 매물이 법인 계약이 가능하냐고 하면 그것은 아닙니다. 한 번이라도 법인 계약을 받아들이면 주거용으로 이용하는 것이 아니다라는 사실을 국세국이 알게 되어 그 후에도 계속 임대 수입을 신고해야 될 가능성이 있습니다. 그 리스크를 피하기 위해 받아들여주지 않는 집주인이 많은 것도 현실입니다.

④    세금을 부담할 경우의 금액

 그러면 세입자가 세금을 부담하고 법인 계약을 할 경우 부담액은 얼마정도 나올까요? 결론부터 말하자면 집주인의 임대료 외 수입에 따라 큰 차이가 있기 때문에 확인과 상의가 필요합니다. 아래의 표는 대만의 소득세 누진 과세에 관한 표입니다.

 모두가 그렇다고는 할 수 없지만 집을 살 수 있는 정도이니 20%~40%에 해당하는 사람이 많을 것입니다. 아래의 표는 월세 2만 대만 달러인 매물을 구하는 경우의 세금 부담 시뮬레이션입니다.

※必要損耗及費用率이란 가구의 감가상각비와 세입자를 구할 때에 드는 부동산 중개료 등의 비용을 임대료 수입의 43％로 간주하여 경비에 계상할 수 있는 제도입니다.

<주의>집세가 2만 대만 달러 이상인 경우 +382대만 달러/월

　이 표를 보시면 집세의 10~20% 사이에서 상의하는 것이 타당하다는 것을 알 수 있을 것입니다.

⑤    주택 수당을 회사로부터 받고 계약은 개인으로 하는 방법

 여기까지 살펴보면 법인 계약보다 개인 계약이 더 부담이 적고 선택지도 많아진다는 것을 알 수 있을 것입니다. 하지만 아무리 세입자 분이 개인 계약을 원하셔도 화사 측이 제도 때문에 NG라고 할 경우는 많을 것입니다. 이와 같은 경우는 주택 수당으로 집세를 지원받는 형식을 회사 측에 한번 상의해보세요. 물론 주택 수당은 과세 대상이 되기 때문에 세입자 분에게는 수당에 대한 소득세 납부 의무가 발생합니다. 그러므로 반드시 비용면에서 절약할 수 있다고는 할 수 없지만 적어도 매물 선택지가 늘어난다는 것은 큰 장점입니다. 그것만으로도 개인 계약으로 전환하는 가치가 있기 때문에 꼭 시도해보세요.

【결론】

★법인 계약이 가능한 매물은 전체의 3%이하로 선택지가 극단적으로 적음.

★법인 계약을 할 경우는 집주인 소득세의 일부 또는 전액을 부담해야 될 경우다 많음.

★주택 수당을 이용하여 개인 계약을 함으로써 경비를 절약할 수 있는 경우도 있음. 만일 절약할 수 없더라도 개인 계약이 법인 계약보다 매물 선택지가 대폭 늘어나기 때문에 장점이 큼.